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夢の別荘は近場でーーPacasoが採用した少人数・共同所有モデル(2/2)

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(前回からのつづき)米国には約3,000万戸の別荘が存在しているそうです。しかし利用期間は年間で4〜6週間。言い換えれば11カ月ほどが使われずにいます。しかもこうした物件に飽きて、不動産を売買したいとなると未だに煩雑なプロセスが伴います。ここに共同所有の考えを用いたのがPacasoです。 まず同社は顧客需要が高そうな物件を代表して購入します。その物件を欲しい購入希望者は物件シェアの1/8(12.5…

Image Credit:Outsite co

(前回からのつづき)米国には約3,000万戸の別荘が存在しているそうです。しかし利用期間は年間で4〜6週間。言い換えれば11カ月ほどが使われずにいます。しかもこうした物件に飽きて、不動産を売買したいとなると未だに煩雑なプロセスが伴います。ここに共同所有の考えを用いたのがPacasoです。

まず同社は顧客需要が高そうな物件を代表して購入します。その物件を欲しい購入希望者は物件シェアの1/8(12.5%)〜50%を保有する必要があります。残ったシェアはPacasoが保有し続け、他の購入者を探すまで持ち続けます。最低シェアが1/8であることから、物件は最大8名の間で共有される計算となります。

Pacasoは共同所有を実現させるため、代表して購入した物件の売却開始と同時にLLC(有限責任会社)を設立します。つまり、1つの物件を1つの会社で運営できる体制を整えるのです。シェア率に関わらず、常に会社の経営はPacasoが担うため、メンテナンス、資金調達(物件購入のローン)、法務などの面倒な作業を顧客が考える必要はありません。収益源として、1オーナー当たり10〜15%の利ざや(手数料)を求めます。加えて購入価格の1%に当たる年間運営費用を徴収することで、定期収入も獲得しています。

一見、タイムシェアモデルと似ていると感じるかもしれませんが、冒頭で紹介したように都市部から2時間ほどの移動圏内にある物件に特化し、リゾート地ではなく、アットホームな住宅体験の提供に絞っているのが特徴です。

また、よくあるタイムシェアの物件は1年以内に購入期間を利用しなければならず、かつ物件価値は徐々に下がっていく傾向にあります。1部屋に対し50人が以上が利用予約するケースもあるため期間変更も難しくなります。この点、Pacasoは最大で8名の所有者がいるのみなので利用期間の予約が取りやすく、住宅価値も上昇する可能性が残っています。

競合には大手バケーションレンタル企業「Vacasa」がいます。別荘を民泊化するため、オーナー不在でも鍵の受け渡しや物件管理などのフルサービスを提供しています。同社の収入は10億ドルほどだそうで、十分なベンチマークと言える事業規模です。別荘購入を民主化させるPacasoがどの程度市場を切り開けるのかに期待が集まります。

夢の別荘は近場でーーポストコロナの不動産購入「Pacaso」(1/2)

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2020年は顧客行動が大きく変わりました。例えばキャンプ用品市場。ソーシャルディスタンスを意識し始めた4〜5月以降、米国ではキャンプ、RV車、ドライブ旅行に関する主要製品が2桁、3桁の伸びを示したそうです。こちらの記事では、4月後半の2週間、レクリエーション・テント(30%増)、ハンモック(103%増)、キャンプセット(119%増)、キャンプファイヤー用品(42%増)などのキャンプ用品の売上が増加…

Image Credit:Pacaso

2020年は顧客行動が大きく変わりました。例えばキャンプ用品市場。ソーシャルディスタンスを意識し始めた4〜5月以降、米国ではキャンプ、RV車、ドライブ旅行に関する主要製品が2桁、3桁の伸びを示したそうです。こちらの記事では、4月後半の2週間、レクリエーション・テント(30%増)、ハンモック(103%増)、キャンプセット(119%増)、キャンプファイヤー用品(42%増)などのキャンプ用品の売上が増加したことを伝えています。

空の移動が嫌厭されリゾート地や国外旅行が控えられました。そのため、他人との接触をなるべくしない大型バンやキャンプカーをレンタルして都心から2〜3時間、遠くても4〜5時間程度の郊外で過ごす需要が高まったのだと思います。同様のトレンドが別荘市場にも発生しています。

今回紹介する「Pacaso」は、まさに手軽に別荘で時間を過ごしたい需要を抑えた不動産売買プラットフォームを展開するスタートアップです。ただし別荘の場所はリゾート地ではなく、大都市から2〜3時間にある比較的容易にアクセスできる場所です。キャンプ市場と同じく近郊需要です。

同社共同創業者は不動産情報検索サイト大手「Zillow」のグループ企業で代表を努めた経験を持つSpencer Rascoff氏で、業界を知り尽くした経験豊富な企業です。また9月30日には、シアトルのVC「Maveron」がリードする1700万ドルのシードラウンドを発表し、Crosscut、Global Founders Capital、元スターバックスCEOのHoward Schultz氏らがラウンドに参加しています。シード調達に加え、合計2億5,000万ドルのデッド調達を行いました。(次につづく)

Zillow、不動産物件価値の評価改善に向け画像解析技術を活用

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Zillow では、同社の物件価格予測ツール「Zestimate」での鑑定をより正確にするため、コンピュータビジョンを活用している。ワシントン州シアトルを本拠とする不動産管理・掲載企業の同社は6月26日、新たなベンチマークをローンチした。これは、物件の見所を考慮して価格を一覧表示した上で、その市場での物件所在地に対する鑑定結果を調整することでリアルタイムの販売データを反映させるというものだ。 同社…

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Image credit: Zillow

Zillow では、同社の物件価格予測ツール「Zestimate」での鑑定をより正確にするため、コンピュータビジョンを活用している。ワシントン州シアトルを本拠とする不動産管理・掲載企業の同社は6月26日、新たなベンチマークをローンチした。これは、物件の見所を考慮して価格を一覧表示した上で、その市場での物件所在地に対する鑑定結果を調整することでリアルタイムの販売データを反映させるというものだ。

同社チーフアナリティクスオフィサーの Stan Humphries 氏は次のように語った。

最新の Zestimate は、人間の脳が景色、物体、画像を解釈する方法に触発されたものです。

これは大きな飛躍です。今や Zestimate は住宅に関連する事実や数字の情報だけでなく、品質や人目を引く外観(カーブアピール)も把握できるからです。

そのため、Zestimate では、販売者、掲載代理店、家主から提供される数百万枚の画像をもとに訓練された AI モデルを活用する。これには、御影石を使った最新の調理台、リフォームされた浴室など、顧客から必要とされ、望まれている機能が物件の見積もり価値を引き上げるよう設計されている。Zillow によると、自然光やカーブアピールによっても違いが出るという。高級な仕上げ、暖炉、リフォームされた台所、新しい備品、手入れの行き届いた芝生についても同様だ。

Zillow は全国で約1億軒以上の住宅鑑定を行っており、誤差率は2%未満であるという。これはつまり、全ての鑑定の半数が、最終的な物件の販売価格との誤差2%以内に収まっていることを意味する。4月時点の4%と比較して向上した。

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当然ながら、Zillow が Zestimate で評価を計算する際に使用しているのは住宅の写真だけではない。居住自治体や租税査定人記録からのデータや、何百という掲載サービス、ブローカーから直接もたらされた情報のほか、道路の騒音や通勤時間といった、家主から提供される事実情報も利用している(Zillow によると、7,000万の住宅物件がユーザコミュニティによりアップデートされている)。これら全てが、最終的な物件価値を算定する決定に責任を持つ、750万の統計的なマシーンラーニングモデルに投入される。

今年、Zestimate が大幅にアップグレードされるのは、これで2回目だ。1月には、「Zillow Prize」に参加したチームに100万米ドルの賞金を提供した。これは Google が保有するマシーンラーニングのコミュニティ Kaggle のオープンコンテストで、住宅評価の誤差率を4%以下に減少させるというものだ。当時、この最適化により、Zestimate の大半が実際の価格に1,300米ドルほど近づくことが期待できると同社はコメントしていた。

Zillow では、同種の不動産アプリ中では自社のものが最も人気の高いことを自認しており、Trulia、Redfin、Homesnap、 Realtor.com といった競合に先んじようと、AI への投資を増加させている。4月には、AI 搭載 iOS アプリ「3D Home」を展開した。これは、携帯電話のカメラや互換性のある外部カメラが捉えた写真をバーチャル・ウォークスルーにつなぐものだ。加工されたツアー情報がダッシュボードに掲載され、編集、個人的な共有、住宅リストへの直接的な掲載などができる。

現在、Zillow は直接的に住宅への投資も行っている。今年に入りフェニックス市場にある物件の売買を開始したことを明らかにした。同社の「Instant Offers」プログラムを媒介として、住宅の保有者をターゲットにしているという。これは利益の上がる仕事だと同社はコメントしている。また、昨年、収益見通しを2億5,500万米ドルに、住宅保有を300軒から1,000軒へと引き上げた。

【via VentureBeat】 @VentureBeat

【原文】

Zillow、北米でAI搭載の3D住宅内見アプリ「3D Home」をローンチ

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住宅購入検討者が物件を見学する場合、従来は最有力候補物件まで足を運び各部屋を丹念に写真で記録する必要があるが、Zillow はこのプロセスを何とかして21世紀の形へと変えたいと考えている。この目的に向け、ワシントン州のシアトルを拠点とする同不動産データベース会社は4月22日、AI搭載のiOSアプリ「3D Home」のデビューを発表した(編注:日本の iTunes AppStore からはダウンロー…

3D Home
Image credit: Zillow

住宅購入検討者が物件を見学する場合、従来は最有力候補物件まで足を運び各部屋を丹念に写真で記録する必要があるが、Zillow はこのプロセスを何とかして21世紀の形へと変えたいと考えている。この目的に向け、ワシントン州のシアトルを拠点とする同不動産データベース会社は4月22日、AI搭載のiOSアプリ「3D Home」のデビューを発表した(編注:日本の iTunes AppStore からはダウンロード不可)。住宅購入検討者は、同アプリで物件を360度の写真やホームツアーで確認することができる。

同サービスは4月第3週からアメリカおよびカナダで利用できるが、1年あまり前に何千件もの 3D ツアーが作成され閲覧されたパイロットプログラムがローンチされている。早い段階からパートナーを組んでいる Berkshire Hathaway HomeServices Georgia Properties は600件を超える物件のスキャンデータをキャプチャ(記録)している。

Zillow の製品開発ディレクターを務める Josh Weisberg 氏は次のように語っている。

3D ホームツアーを提供し、売り手や仲介業者がデータをキャプチャしどんな物件にも追加できるように、しかも無料でできるようにしたことは、…不動産取引を顧客にとってよりシームレスでオンデマンドなエクスペリエンスにしようという私たちの取り組みにおいて非常に画期的な出来事です。

3D ツアーは、コストが高くキャプチャプロセスに非常に時間がかかるという理由で、これまではハイエンドの住宅や高級住宅に限られたものでした。今では、3D Home を利用することで、没入感あるエクスペリエンスを速く、簡単に、そして無料で不動産物件に追加できます。これはすべてのプライスポイントにおける買い手と売り手に利益をもたらすものです。

Weisberg 氏によると、3D Home では、iPhone のカメラや、リコーの360度カメラ THETA V や THETA Z1 といった互換性のある外部カメラを使い画像をキャプチャする。モーション検出アルゴリズムが誘導する画面上のアイコンが写真をいつどこで撮影するかをユーザに指示し、家全体のキャプチャが終了すると、コンピュータビジョンモデルが露出レベルを調整し、各部屋を「もっともよく表現している」サムネイル画像を選択し、3D ウォークスルーをつなぎ合わせる。

処理されたツアーはダッシュボード「My 3D Home」に追加され、ここで編集したりプライベート共有したり、あるいは不動産物件に直接追加したりできる。Zillow によると、わずか20分で作成でき、またパイロットプログラム中は 3D ツアーに対応した物件の方が対応していないものよりも購入検討者を引きつけていたという。

3D Home のパイロットプログラムにおける別のパートナーである Century 21 Heritage のジェネラルマネージャーを務める Eryn Richardson 氏は次のように語った。

物件をオンラインで宣伝するための最高のテクノロジーを仲介業者が顧客に提供する方法が、またひとつZillowによって提供されたというわけです。

Zillow の 3D Home ツアーは、Century 21 と Zillow が素晴らしい住宅購入エクスペリエンスを顧客に提供しようと全力を尽くしていることを示す、大変優れた事例です。

Zillow によると、同社のモバイル版不動産アプリは各カテゴリでもっとも人気が高く、同社は Trulia、Redfin、Homesnap、Realtor.com といったライバル企業の一歩先を行こうと AI への投資をますます増やしているという。Zillow が2006年に導入した評価基準 Zestimate は、750万件の統計モデルや機械学習モデルを使用して何百ものデータ要素を分析し、全米に広がる1億1,000万件の不動産物件の査定を自動化する(Zillow によると、現在の全国のエラーレートは4%以下だという)。また、最近 AI を活用し内装やアメニティといった個人的な基準を把握する検索・推薦ツール「Personalized Sort」を導入している。

【via VentureBeat】 @VentureBeat

【原文】