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自宅を証券化して最大35万ドル出資、Noah が描く「住宅購入の新しいカタチ」

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※本記事は.HUMANS社が運営するメディア「THE .HUMANS MAGAZINE」からの転載 住宅市場にエクイティファイナンスの手法が導入され始めています。たとえば、住宅購入の頭金を一定額肩代わりする代わり、数年後の住宅価格に応じて投資額を返済するようなモデルです。緊急的に資金を必要とする個人に対し、柔軟な調達手法を提供するモデルとしてまさにパンデミックの今、注目を集めています。 直近の事例…

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Image Credit:Noah

※本記事は.HUMANS社が運営するメディア「THE .HUMANS MAGAZINE」からの転載

住宅市場にエクイティファイナンスの手法が導入され始めています。たとえば、住宅購入の頭金を一定額肩代わりする代わり、数年後の住宅価格に応じて投資額を返済するようなモデルです。緊急的に資金を必要とする個人に対し、柔軟な調達手法を提供するモデルとしてまさにパンデミックの今、注目を集めています。

直近の事例では、不動産向けオルタナティブファイナンス「Noah」が挙げられます。同社は4月22日に1.5億ドルの追加調達を実施しています。

住宅所有者に住所・クレジットスコア・債務残高情報を共有させることで出資の事前審査をし、審査が通り次第、最大35万ドルの資金を提供します。一方、Noahがもらうのは物件のエクイティ(Home Equity)で、このエクイティを10年後に所有者が買い戻す必要があります。出資額の計算は物件のエクイティ放出額によって算出されますが、一般的に5〜20%をNoah側に渡すとのことです。

ローンではなく「出資」というのがポイントです。

今回の追加調達はコロナが引き起こした経済逼迫により、物件購入を控えてしまっている、もしくは融資支払いに首が回らない顧客ニーズに対応するためのものです。同社によると、ウェブサイトを通じての問い合わせが600パーセント増加しており、7%の住宅所有者が景気刺激策の小切手やその他の金融救済を待っている間、住宅ローンの支払いを遅らせたり一時停止したりするなど、なかなかひっ迫した状況があるようです。

JPMorgan Chase、Wells Fargo、U.S. Bank.などの大手銀行が、住宅ローンの借入基準を引き上げている市場環境から、ローンではなくエクイティファイナンスとしての調達手法が選ばれているのです。

AI + 不動産証券化の流れ

欧米では住宅資金の柔軟な支払いに注目が集まっています。ここからはビジネスモデルの推測になりますが、「AI + 不動産証券化」のトレンドがきていると考えています。

Noahのエクイティは10年後の住宅価格によって決まります。不動産・地価価格によって決まり、利益が出ようと損をしようと売却されます。この点、損失を出さないためにもおそらくNoahは、数年後に確定する住宅売却益を周辺の地価上昇率データからAIを使って予測しているはずです。

すでに巨額の資金を自社調達していますが、トラクションを多く作るためにエクイティ元手資金を機関投資家から集めていたかもしれません。最大35万ドルの出資額を、機関投資家から調達、所有者からもらったエクイティは複数の機関投資家に証券として分配提供するモデルが考えられます。

Noahの手取りは減ってしまいますが、多額の初期投資を費やすリスクがなくなる構造にたどり着くはずです。言わば住宅所有者と、出資額の支払い能力のある機関投資家を結びつけるマッチングビジネスです。

従来は流動性のなかったアセットを証券化させ、利益の見込みをAIで担保するモデルが不動産市場で流行りつつあります。例えば都市部に住む教職員向け住宅資金サービスを提供する「Landed」。2019年4月にシリーズAで750万ドルの資金調達しています。

同社は勤務先学校近くの住宅購入をする教員に、頭金5〜10万ドルを提供するサービスを提供。Landedの頭金は返済義務のあるローンの形ではなく、住宅売却をする際などに最大25%の売却益をLanded側に分配する契約になっています。損失益が出たとしてもその損失分をLandedが共有するため、住宅価格変動の影響を全て所有者とLandedが共にするモデルです。

教職員の給与は依然として低く、かつ都市部となると生活コストが年々と上がっています。こうした都市部特有の課題を解決するサービスがLandedです。教職員から展開を始め、専門職向けにファイナンシャル・セーフティネットワーク構築を目指しているそうです。

リーマンショック時、失業者が路上生活者へと成り果てる現象が米国で社会問題となりました。そして今、新たにコロナショックが到来し、米国圏のみならず、世界的な経済衰退が見受けられます。来月の家賃が払えない、新居への引越しを考えていた検討段階に戻ってしまうとなると、不動産オーナー側も、ローンを貸し出す側の金融機関もお金が回らなくなり、最終的にはマクロ経済的な大きな打撃へと繋がってきます。

Noahは住宅ローンを組めないといった問題を、ある種のブリッジファイナンス的な思考で解決しています。そして、おそらく背景にはAIが使われているはずです。従来、試算が難しかった領域に事前予測技術が入り込むことで、一気に不動産市場の流動性が高まったと見て良いでしょう。こうした世界的な課題と、その解決に取り組む不動産スタートアップの組み合わせは必ず日本へやってくるはずです。

本稿は次世代コンピューティング時代のコミュニケーションデザイン・カンパニー「.HUMANS」代表取締役、福家隆氏が手掛ける「 THE .HUMANS MAGAZINE」からの要約転載。Twitterアカウントは@takashifuke。同氏はBRIDGEにて長年コラムニストとして活動し、2020年に.HUMANS社を創業した

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教師の低給与・高生活コスト問題に挑むLandedーー解決方法は「AI × 住宅証券」

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ピックアップ: Landed raises $7.5M million Series A to help teachers buy homes ニュースサマリー : 都市部に住む教職員向け住宅ローンサービスを提供する「Landed」がシリーズAで750万ドルの資金調達したことを発表。勤務先学校近くの住宅購入をする教員に頭金5〜10万ドルを提供するサービスを提供する。 Landedの頭金は返済義務の…

ピックアップ: Landed raises $7.5M million Series A to help teachers buy homes

ニュースサマリー : 都市部に住む教職員向け住宅ローンサービスを提供する「Landed」がシリーズAで750万ドルの資金調達したことを発表。勤務先学校近くの住宅購入をする教員に頭金5〜10万ドルを提供するサービスを提供する。

Landedの頭金は返済義務のあるローンの形ではなく住宅売却益のうち最大25%をLanded側が所有する利益オーナーシップ分配契約。たとえば購入から数年後に物件を売買する話になり不動産価値が10万ドル上がっていた場合、2.5万ドルの利益が確定するビジネスモデル。

最大の特徴は損失益も肩代わりする点。仮に10万ドルの売却損が確定してしまった場合、頭金から2.5万ドルが差し引かれる計算になる。顧客は将来の不動産価値に応じてLandedのリターン額が柔軟に変化するため、金銭負担が発生するリスクを極力減らすことができる。

教職員の給与は依然として低く、かつ都市部となると生活コストが年々と上がっている都市部特有の課題を解決するサービス。教職員から展開を始め、専門職向けにファイナンシャル・セーフティネットワーク構築を目指す。

2年前、Facebookの創業者であるZuckerberg夫妻が立ち上げた教育特化ファンドから資金調達をしている。また、著名アクセレータYCombinatorの2016年冬のプログラムを卒業している。

話題のポイント : Landedのサービスから考えられる新たなビジネスモデルに「AI ×不動産証券」が挙げられるでしょう。

数年後に確定する住宅売却益を周辺の地価上昇率データからAIが予測。利益が期待される物件を購入したい教職員と機関投資家とマッチングさせ頭金を集金。最大10万ドル分の頭金を証券化させ投資家に分配すれば、Landed側が多額の初期投資を費やすリスクがなくなる構造です。

上記のように頭金の支払いに機関投資家を絡ませた住宅購入サービスを展開するスタートアップが「Loftium」です。

同社は頭金最大5万ドルを機関投資家から獲得。顧客は購入物件の数部屋を2-3年間Airbnbに掲載させ、民泊サービスで得た利益を投資家へ分配する契約を結びます。民泊サービスの利益はAIを活用した需要予測によって計算できるため一定のリターンは期待できます。

AIを活用することでリスクヘッジを図れます。加えて証券化することで効率的に住宅購入資金の調達を効率的に行えるはずでしょう。教育機関はこうしたコンセプトを取り入れることでHRやCSRの観点から大きなメリットを得られると感じます。

教育機関がLandedやLoftiumに代表される不動産スタートアップと提携することで、頭金肩代わりを福利厚生として掲げられ、積極的な職員採用に動けるかもしれません。現在日本でも社会問題になっている保育士さんや小学校教職員の低給与問題を解決する取っ掛かりになるはずだと感じます。

サンフランシスコと比べて依然東京の物価は比較的安い方ですが、都市一極集中が進めば家賃高騰を筆頭に生活コストが上がるのは必至。こうした市場トレンドを予測して教職員に特化した不動産フィンテックサービスは日本でも十分に望まれるでしょう。

先日紹介した「Unmortgage」や「Divvy Homes」に代表されるように、欧米では不動産購入資金の頭金に注目したスタートアップが多数登場しています。

海外の不動産テックトレンドを汲んだLandedがシリーズAまで成長する流れは自然のように思えます。同社は教職員向けに特化していますが今後は一般企業の従業員向けに同様のサービスを外販する企業が登場するかもしれません。

Image Credit: Christian Flores

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